Hemligheten bakom en lyckad ansökan om strandskyddsdispens - juristen förklarar

Som specialist inom strandskyddsjuridik möter jag dagligen fastighetsägare som står inför utmaningen att få dispens för sina byggprojekt nära vatten. Det som slår mig om och om igen är hur många som underskattar komplexiteten i dessa ärenden - och hur dyrt det kan bli att välja fel strategi från början.

"Jag brukar säga att strandskyddsdispens är som ett schackspel - varje drag måste vara genomtänkt från början. Ett felsteg i öppningen och du kan förlora hela partiet", säger Giedre Jirvell.

När det redan är försent

Många vänder sig till oss fem i tolv, när de antingen försökt själva och kört fast, eller drivit ärendet med en jurist eller advokat som har kört fast målet i diket", förklarar jag ofta för nya klienter. Vi brukar snabbt se vilka misstag som har begåtts och hur man istället hade kunnat göra för att vinna.

Det olyckliga är att dessa misstag ofta hade kunnat undvikas med rätt expertis från början. När ett ärende väl har fått avslag i kommunen eller länsstyrelsen blir det betydligt svårare - och dyrare - att vända utvecklingen.

"Jag får ofta höra kommentaren 'hade jag bara vetat detta från början'. Det är tråkigt varje gång, för jag vet att deras drömprojekt kunde ha blivit verklighet med rätt strategi", berättar Jirvell.

Varje fall är unikt - men mönstren är tydliga

Under mina år som strandskyddsjurist har jag sett hur fastighetsägare kämpar med dispenser för allt från enkla bryggor till omfattande renoveringar. Men det som många missar är att strandskyddsdispens enligt 7 kap. 15 § miljöbalken bara är en del av pusslet.

"Det räcker inte med bara strandskyddsdispens! Jag ser alldeles för ofta att folk glömmer bygglov enligt plan- och bygglagen och anmälan om vattenverksamhet enligt 11 kap. miljöbalken. Då riskerar de både tillsyn, byggsanktionsavgifter och i värsta fall åtal för miljöbrott", varnar Giedre Jirvell.

De vanligaste ärendena vi hanterar inkluderar:

Bryggor - Ofta tror man att en liten brygga är en enkel sak, men kommunerna har blivit alltmer restriktiva. Nyckeln ligger i att visa på särskilda skäl och minimera påverkan på växt- och djurliv.

"Jag minns en klient som fick avslag tre gånger för sin brygga innan de vände sig till oss. När vi tog över ärendet och bytte strategi helt - fick vi igenom det på första försöket", berättar Jirvell.

Gäststugor - Här handlar det om att bevisa att byggnaden inte utökar den privata zonen kring huvudbyggnaden. Placeringen är avgörande, liksom hur man argumenterar kring befintlig hemfridszon.

"Det räcker inte att säga att 'vi behöver plats för barnbarnen'. Vi måste bygga en juridisk argumentation som håller i domstol. Det är en konst att kombinera mänskliga behov med juridiska argument", förklarar Jirvell.

Sjöbodar - Traditionella sjöbodar är svårt att få dispens, men med rätt placering och argumentation finns det chans.

"En av mina favoritsegrar var när vi lyckades bevisa att en sjöbod varit en del av det lokala fiskesamhället i över 100 år och hade nyttjats som bostadshus. Vi grävde fram gamla fotografier och intervjuade äldre bybor. Sånt gör skillnad!"

Utbyggnad av befintligt bostadshus - Paradoxalt nog kan detta vara bland de svåraste dispenserna att få, trots att huset redan står där. Argumentationen måste vara noggrann och  precis. Huvudbyggnadens hemfridszon kan vara avgörande för bedömningen av vad som kan tillåtas i det enskilda fallet.

Den juridiska djungeln - fler tillstånd än du tror

Många tror att det räcker med strandskyddsdispens enligt 7 kap. 18 § miljöbalken, men verkligheten är mer komplex. För att undvika tillsyn och eventuellt åtal krävs ofta:

Strandskyddsdispens - Enligt 7 kap. 15 § miljöbalken är det förbjudet att uppföra nya byggnader eller ändra befintliga inom strandskyddat område. Dispens kan ges enligt 7 kap. 18 c-d §§ om särskilda skäl föreligger.

Bygglov eller bygglovsbefriad åtgärd - Även med strandskyddsdispens krävs ofta bygglov enligt plan- och bygglagen. Vissa mindre åtgärder kan vara bygglovsbefriade men kräver ändå anmälan.

Anmälan om vattenverksamhet - Detta är den stora missen! Enligt 11 kap. 9 § miljöbalken krävs anmälan till länsstyrelsen för vattenverksamhet som inte är tillståndspliktig. Bryggor, pirar och muddringsarbeten omfattas nästan alltid.

"Tillsynsmyndigheterna har blivit mycket mer aktiva de senaste åren. De använder drönare och satellitbilder för att hitta olovliga byggnationer. När de väl kommer på tillsyn kan det bli både förelägganden om rivning och polisanmälan, varnar hon.

Hemligheten? Rätt expertis från början

Många gånger finns det flera olika lösningar för att komma i mål - och det är dessa lösningar som vi är experter på att upptäcka och analysera", betonar jag för mina klienter. Det kan handla om alternativa placeringar, annan utformning eller helt andra juridiska argument än de man först tänkt på. Ibland är lösningen att tänka helt utanför boxen.

Den avgörande skillnaden mellan framgång och misslyckande ligger ofta i:

1. Djup förståelse för praxis - Varje kommun tolkar lagstiftningen olika, och det som fungerar i en kommun kan vara dömt att misslyckas i en annan.

"Jag har byggt upp en databas över hur olika kommuner resonerar. Det som Nacka kommun köper kan Värmdö kommun totalt avfärda. Den kunskapen är guld värd", berättar Giedre.

1. Erfarenhet från högsta instans - Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) sätter praxis för hela landet. En jurist som aldrig drivit mål dit saknar den djupa förståelse som krävs.

"När jag står i MÖD känner jag mig som hemma. Jag vet exakt hur domarna tänker, vilka argument som biter och hur man presenterar sitt fall. Den erfarenheten går inte att läsa sig till."

1. Strategisk planering - De bästa argumenten måste presenteras redan från början. Det går sällan att "rädda" ett dåligt upplagt ärende i högre instans.

"Jag brukar likna det vid att bygga ett hus - grunden måste vara perfekt från början. Annars spelar det ingen roll hur fint du målar väggarna senare", förklarar Giedre.

Mitt råd: Gör inte dessa misstag

Efter år i branschen ser jag samma misstag upprepas:

Misstag 1: Att driva ärendet själv Strandskyddslagstiftningen är komplex och praxis ändras ständigt. Även erfarna jurister utan specialisering inom just strandskydd missar ofta avgörande detaljer.

Misstag 2: Att anlita fel jurist Inte alla jurister är skapade lika. Fråga alltid: "Hur många strandskyddsärenden har ni vunnit i MÖD?" Om svaret är "inga" - vilket är vanligt - bör du vara mycket försiktig med att anlita dem.

Misstag 3: Att bara söka strandskyddsdispens Detta är kanske det farligaste misstaget. Många tror att strandskyddsdispens är allt som behövs, men glömmer bygglov och framför allt anmälan om vattenverksamhet.

"Jag säger det igen och igen: Strandskyddsdispens + Bygglov + Anmälan om vattenverksamhet = Trygghet. Missa en del av ekvationen och du riskerar både rivning och åtal", betonar Jirvell.

Misstag 4: Att vänta för länge Ju tidigare rätt expertis kopplas in, desto bättre chanser att lyckas. När kommunen väl fattat ett negativt beslut har man redan en uppförsbacke.

"Ring hellre en gång för mycket än en gång för lite. En kort konsultation i början kan spara hundratusentals kronor och år av frustration senare", råder Jirvell.

Kolla referenserna - din framtid står på spel

Innan du anlitar en jurist för ditt strandskyddsärende, ställ dessa kritiska frågor:

• Har de vunnit liknande mål i Mark- och miljööverdomstolen?
• Kan de visa på konkreta exempel där de vänt avslag till bifall?
• Har de specialiserat sig på just strandskyddsfrågor?
• Förstår de din kommuns specifika tillämpning av regelverket?

Du vill väl inte riskera att ditt projekt går i kras? Den initiala kostnaden för rätt expertis är en bråkdel av vad det kostar att försöka rädda ett misslyckat ärende - för att inte tala om värdet av din förlorade byggrätt.

Avslutande ord

Strandskyddsdispens handlar inte om tur - det handlar om kunskap, strategi och erfarenhet. Med rätt juridisk expertis från början maximerar du dina chanser att förverkliga ditt byggprojekt vid vattnet och slipper att överklaga nekad dispens.

"Varje gång jag vinner ett svårt fall och ser glädjen i mina klienters ögon när de inser att deras dröm blir verklighet - då vet jag varför jag brinner för det här. Det är inte bara juridik, det är att hjälpa människor att skapa sina drömhem vid vattnet."

"Varje dag ser jag fastighetsägare som önskar att de vänt sig till specialister från början. Låt inte dig bli en av dem, avslutar Giedre Jirvell."

Giedre Jirvell är specialist inom strandskyddsjuridik och driver Strandskyddsjurist.se. Med omfattande erfarenhet från Mark- och miljööverdomstolen hjälper hon fastighetsägare att navigera genom komplexa dispensärenden.